プレミアムな賃貸オフィスをお探しなら、野村不動産の中規模賃貸事務所【PMOシリーズ】

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野村不動産の中規模賃貸事務所【PMOシリーズ】

中規模オフィスにはお客様が満足できる物件が少ない

 そもそもPMOの最初の企画が起ち上がったのは2006年初頭のこと。その声は、オフィスビルのテナント営業を行う、野村不動産ビルディング事業部の中から上がりました。2006年をさかのぼること3年前、オフィス需要は2003年問題といわれる課題に直面しました。供給過剰によりオフィスビルの需要が落ち込んだのです。その反動で2006年当時、オフィスビル市場は活況だったと、野口和宏氏は言います。

「 オフィス需要は活況だったのですが、中小規模のオフィスを探しているお客様が苦労していたのです。市場が活況なので、大規模オフィスは埋まっており、その片隅の狭小スペースも借りられない。あっても賃料が高すぎる。本当に困っておられた。ところが、仲介という形で、お客様をご案内させていただく中で、小規模でもデザイン性が高いオフィスがいくつかあり、そういった物件を紹介すると、お客様の反応がよい。そこで“そうか、こういう需要があるんだ”と気が付いたのです」

 デザイン性が高いオフィスは、大規模オフィスでなくても反応がよい。その事実を目のあたりにする一方で、野口はその“デザインオフィス”の課題にも気が付いていました。それは、デザイン性こそ高いが、オフィスとしての機能性に乏しいということ。管理やサービスが行き届いていない、本来、2基は必要と思われるエレベーターが1基しかない。あるいは限られた1階のスペースに店舗などが入居しているためにエントランスが狭く、貧弱だったり、オフィスとして見た場合に問題と思われる点が多く見受けられたのです。

「 当時、自分たちで土地情報を得て物件開発をしていくという環境の中で、100坪程度の土地情報はいくつか手元にありました。それらを生かして、我々が作れば、デザイン性が高く、しかもオフィスとしての機能性も十分なものを提供できる。それは市場ニーズに合致していると確信しました」(野口)

  • 野村不動産株式会社
  • 都市開発事業本部
  • リーシング統括 ビルディング営業一部 部長
  • 野口和宏(のぐち・かずひろ)
  • ※2014年3月、取材当時のプロフィールです。

お客様が求めるクオリティとは何かそれを考えて形にしていった

 その後、野口は社内会議の席で、“デザイン性が高く、オフィス機能も充実した中規模オフィス”の企画を提案、そのときに手を挙げたスタッフが集まり、PMOの企画は動き出しました。

「 オフィス市場の中で、中規模でクオリティが高いものというのは、それまでほとんど存在しなかったのです。言ってみれば新しいカテゴリーを創り出すわけですから、最初のコンセプトづくりには時間がかかりました。その中で、PMOという名前が出てきたのです。最初は、ブランド名としてではなく、プロジェクト名としてこの言葉が出てきたのです」(野口)

 コンセプトを練る段階では、“どのような企業がターゲットになるか”が考えられたそうです。PMOに入居したいと思う企業はどのような企業なのかが議論されました。

「 当初から、ターゲット像は明確でした。ベンチャー企業のセカンドステージや、外資系などのサテライトオフィス、自社のブランド価値やセンスにこだわり、これから大きく成長していく企業。そういったターゲット像が明確だったので、コンセプトづくりには時間こそかかりましたが、大きくぶれることはありませんでした」(田村)

PMO第一号、登場時の広告

 コンセプトワークの中では、自動車の“Mini Cooper”も話題に上がったといいます。小型だが高級感があり、機能性に富んでいる。Mini Cooperのようなオフィスを作ろうというコンセンサスがプロジェクトチーム内に生まれていました。とはいえ、どんなオフィスになるかという点では、まだまだ具体的なものではありませんでした。プロジェクトチームのスタッフは、デザイナーの飯島直樹氏とともに、多くの物件を見学に行きました。「 外観も重要だと思いました。ビルの顔ですから、そこがシャビィ(お粗末)だと話にならない。またエントランス空間を重視するために天井を高く取り、1階には貸室を作らない、リフレッシュエリアは各フロアに作る、トイレなどの水回りも共用部ではなく、専用部内に作るといったイメージができていきました」(野口)

「一般的な中規模のオフィスビルは、トイレなどの水回りがシャビィなんです。そこに気を遣わないと良いテナントは入ってくれない。オフィスで働く人、特に女性に快適なオフィスと感じてもらうためには、トイレやパントリーなどがキレイで心地よい空間であるべき。また来社されるお客様や採用などを行う際にも、このようなオフィスの印象はとても重要となる」(岡田)

  • 野村リビングサポート株式会社
  • リビング事業本部 本部長 執行役員
  • 岡田英幸(おかだ・ひでゆき)
  • ※2014年3月、取材当時のプロフィールです。

「 セキュリティの面でも、トイレやパントリー、リフレッシュエリアが共用だと外部の人が簡単に入って来る。1フロアを1社で使うことを想定した際に、それはだめだろうと考えました」(岩下)

 “クオリティが高い中規模オフィス”とは何かについては、何度も会議が重ねられたそうです。「PMOのようなオフィスのニーズがあるというコンセンサスはありました。一方で、ではグレードが高いとはどういうことだろうという点では、具体的なイメージを作るのに時間を要しました。実際にお客様にヒアリングしたりして、それをもとにわれわれも想像を働かせて考えていきました」(春日)

 具体的なイメージが徐々に固まる一方、課題も生まれていました。付加価値を高めようとすればするほど、建築費がかさむ。ビジネスとして成立しないほどの試算となっていたのです。「当初から、建築部門からは、建築費がかさみすぎるのではないかと指摘されていました。しかし、最初からそれを意識していてはだめだ、一旦は考えられる最高のものを企画してしまおうと思ったのです」(岡田)

  • 野村リビングサポート株式会社
  • リビング事業本部プロパティマネジメント部
  • 担当部長兼管理課長
  • 春日倫(かすが・ひとし)
  • ※2014年3月、取材当時のプロフィールです。

「 最高のスペックを考えた上で、そこから絶対にゆずれないものを残していると、結果的に非常にシンプルでクオリティの高いものになったのです」(野口)

 紆余曲折を経て生まれたPMO第1号であるPMO日本橋本町。実はその営業手法にもそれまでにない工夫が施されました。「 オフィスビルは竣工時に満床になっていることが理想的でした。実際、多くのお客様が建物や貸室を見ることなく契約しています。PMOはそうではなく、あえて建物が完成してからモデルオフィスを内覧していただく営業手法を取りました」(野口)

「 できるだけ多くのお客様に見てほしい。すぐに入居しなくても、将来はこんなオフィスに入りたい、と記憶に留めてほしいという気持ちもありました」(田村)

 PMOのターゲットは、中小規模のオフィスです。つまり、意思決定者である経営者が直接物件を見て選ぶ可能性が高い。実際に現在、PMOに入居されているテナントの多くは、経営者自身が物件を見て入居を決めています。中には「一目惚れだった」と言う社長もいるほどです。

  • 野村不動産株式会社
  • 都市開発事業本部
  • ビルディング営業一部 営業二課 課長代理
  • 岩下直史(いわした・なおふみ)
  • ※2014年3月、取材当時のプロフィールです。

お客様との関係を大事にして一緒に成長していく

 当初、日本橋で誕生したPMO。その後、中央区を中心に物件を増やし、現在は港区・千代田区にも進出しています。すでに、PMOを卒業し、より大規模な物件に移転していった企業も増えてきました。

「 これからのPMOということで考えると、主なターゲット企業の1つは成長企業であり、PMOで成長して規模も拡大し、退居されることは考えていました。今後は、PMOを卒業した企業に選んでもらえる、次のステージの物件も開発しなければならないと思っています」(野口)

 また、市場環境として、PMOに追随する物件も出てきています。

「 ハード面では追いつかれるかもしれません。でも、PMOで大切にしたいのは、お客様との関係性です。PMOが、お客様の一番の応援者であるということ。この点だけは変えてはいけません。そもそもお客様目線で始まった事業です。これからもニーズに合わせて、スペックをどんどんマイナーチェンジしていけば良いと思います」(田村)

「 PMOも変化していきます。でも、最初につくった基本コンセプトは忘れずに、近くにPMOが出来ることを楽しみにしていただけるようになれば良いと思います」(春日)

 単にオフィスを賃貸するのではなく、そこで生まれるお客様とのコミュニケーション。それこそが、PMOの本質であり、忘れてはならない部分なのかもしれません。お客様と一緒に成長していく、それがPMOなのです。

  • 野村不動産ホールディングス
  • CSR推進部 マネージャー
  • 田村理恵(たむら・りえ)
  • ※2014年3月、取材当時のプロフィールです。

※2014年3月、「野村リビングサポート株式会社」と「野村ビルマネジメント株式会社」が合併し、「野村不動産パートナーズ株式会社」となりました。
※2014年3月、取材当時のデータを元に作成しております。

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